坂戸、鶴ヶ島、東松山、川越の不動産売却、ローン特約の白紙解約ってなに？ | センチュリー21明和ハウス

CENTURY２１明和ハウス　鈴木です。

坂戸、鶴ヶ島、東松山、川越の不動産売却、
　　　　　　住宅ローン特約の白紙解約ってなに？

ローン特約について解説していきます。

自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。これはどんな特約何ですか？

はい、ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことができる特約です。

そうなんですね。白紙解約とはどんなものなのですか？

契約をなかったことにすることです。ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。

白紙解約になった場合、売買契約自体がなかったことになるのでしょうか？

ローン特約には、２種類あります。
１つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。
２つ目は、解除権保留型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。ローンが不成立になった場合多くの買主は、他の融資期間にローンが組めないかどうか相談しますので、ローン特約というと、解除保留型が多いと思います。解除保留型のばあい、解除期日までであれば、売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除
ができなくなるので、注意してください。

なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？

頻度は多くないですが、たまにありますね。

それは、どんなケースが多いのでしょうか？

過去にあった例として、審査途中で転職されたり、内容に不備があった場合に、ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。

できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は、何かできることはありますか？

そうですね、売買契約締結前に買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしもローンの不成立が多いわけではありません。しかし、新型コロナウイルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、もしローン減税や不成立になった場合では、買主が田の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、売主に時間の余裕があるのであれば、少し待っていただくのも一つの方法です。

わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場合がありますか？

過去の裁判に買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。

そうなんですね。

確かに白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますのでローン特約の利用には一定の制約が必要かもしれませんね。

ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うんでしょうか？

手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。
また、手付金解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思います。

なるほど、わかりました。有難うございました。