坂戸、鶴ヶ島、東松山、川越の不動産売却、区画整理地の不動産売却。 | センチュリー21明和ハウス

CENTURY21明和ハウス　鈴木です。


坂戸、鶴ヶ島、東松山、川越の不動産売却、
区画整理地って不動産売却が難しいの？


区画整理地について解説していきます。

区画整理事業とは、どういったものでしょうか？

街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。そうなると災害時の救助者が入れない等の支障をきたらすケースがあります。
区画整理とは、行政や区画整理組合などが主になって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。

街並みを整備しなおすというとかなり時間が掛かるのではないですか。

計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。

では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまで売却できないんですか。

いいえ、結論から言うと売却することは可能です。
ただし、事業は長い期間をかけて順番に進んでいくため、どの時点で売却することが良いか検討する事が重要になってきます。

その時点について具体的に教えて頂けますか？

まず元々の土地の時点。この土地を「従前地」と言います。
一般的には事業により土地の面積は従前地よりも小さくなります。また、場所が変わる事もあります。

小さくなるんですか？じゃあ、価値も低くなってしまいますよね。

土地が小さくなるのは、道路を拡幅したり公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しづつ狭める為です。
同じ地価であれば小さくなった分、価値も低くなってしまいますが、区画整理されたことで地価が上がったというように考えられます。

なるほど。価値は変わらないんですね。

ただ、土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた場合に、土地の権利者間に不均衡が生じることがあります。
この様な場合、事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を是正することとなっており、これを清算金と呼びます。また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、建築の際、知事の許可が必要で、許可が得られるのは、木造２階建などの容易に移転、撤去ができるものに限ります。また、場所が変わる事もあります。
購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事もあります。
購入される方は、価値は変わらなくても、制限を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかもしれません。

では、次の時点ではどうですか。

次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。
自身の土地部分は完了したが、全体の事業は完了していないということが起こります。
こういった場合、完了した土地について「仮換地」となります。
基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。

この時点でほぼ完了したのと同じですね。

ただ、使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に建築物を建てることはできません。所有権は依然として従前地にあります。また、この時点では清算金は確定していませんので、それらを踏まえて、売買金額を考慮するなど、注意が必要です。

じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点ですね。

はい、そうなります。

これ以降は何も気にする必要はないですよね。

いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。

気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能という事ですね！

はい、どのタイミングが売却に有利か、清算金はどうするのか、登記は、等様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。

有りがあ等ございました。